Покупка зданий апартаментов в США с арендаторами: плюсы и минусы

Покупка зданий апартаментов в США, в Калифорнии, с целью получения дохода занимает одно из самых привлекательных мест в портфеле инвестора.

Для того, чтобы убедиться в правильности принятого решения о покупке здания с квартирами, уже заселенных жильцами, во время сделки проводится процесс под названием Due Diligence. Но об нем подробнее в отдельной статье.

Риски при покупке зданий апартаментов в США с арендаторами:

1. Вы получаете жильцов/арендаторов, которых выбрали предыдущие владельцы здания. То есть автоматически перенимаете все действующие договоры аренды, а также осознаете, каков будет Ваш оборот и прибыль сразу после закрытия сделки. Если квартиры сданы по ценам ниже рыночных, то в будущем у Вас есть потенциал поднять их для новых жильцов.
2. Бывает, что владелец заведомо заселил (смог заселить) жильцов по ценам, значительно выше тех, что диктует рынок. Он мог предложить им специальные предложения или были другие условия, о которых Вы никогда не узнаете. Это значит, что, если и как только текущие арендаторы съедут, Вам будет сложнее найти новых по таким же, завышенным ценам.
3. Вам нужно точно знать, каковы условия повышения стоимости аренды (rent control) по тому адресу, где находится здание апартаментов. В 2020-м году в Лос-Анджелесе вступают в силу новые правила, поэтому обратите внимательны, что прежние законы больше не работают.
4. Если Вы покупаете офисное здание с арендаторами, то важно учитывать общие тенденции на рынке коммерческой недвижимости именно в этом районе. Желаете ли Вы видеть среди этих арендаторов своих клиентов? Не испортит ли их присутствие имидж Вашего здания? К примеру, в Калифорнии несмотря на то, что разрешено официально выращивать марихуану, далеко не все владельцы зданий хотят иметь дело с такого рода бизнесменами.
5. Как бы привлекательно не выглядел Ваш будущий актив с разных сторон, цифры не врут. Если общая прибыль (NOI) здания на данный момент не настолько хороша, насколько Вы хотите, то есть шанс, что Вы никогда не сможете при всех возможных усилиях и вложениях, зарабатывать с аренды этого здания больше, чем сейчас.

Конечно, есть и несомненные плюсы при покупке зданий под сдачу в аренду с имеющимися арендаторами:

1. На покупку такого здания проще получить кредит в банке. Тот факт, что Вы покупаете актив с существующими договорами на аренду, дает банку определенную уверенность в том, что Вам будет, чем оплачивать кредит.
2. Вы начнете получать доход сразу же после закрытия сделки. Это значит, что Вам не нужно будет тратить время и деньги на маркетинг здания и поиск арендаторов.

Есть, конечно, и другие нюансы при покупке зданий апартаментов в США.